Frequently Asked Questions (FAQ)
Hieronder kan je een aantal van onze meest gestelde vragen terugvinden.
Heb je geen antwoord gekregen op je vraag?
Stuur ons een berichtje!
1. Wat is mede-eigendom?
2. Appartementswetgeving in een handomdraai
De vereniging van mede-eigenaars
De vereniging van mede-eigenaars wordt ook wel VME genoemd. Dit is een rechtspersoon waarin alle mede-eigenaars van een gebouw of groep van gebouwen verenigd en vertegenwoordigd zijn. Elke eigenaar van een unit wordt van rechtswege lid van deze vereniging. Het doel is het beheer en het behoud van het gebouw of groep van gebouwen.
De VME bestaat uit verschillende organen, namelijk de algemene vergadering, de syndicus, de rekencommissaris en de raad van mede-eigendom.
De algemene vergadering
Elke eigenaar in een mede-eigendom zal minstens één keer per jaar een uitnodiging ontvangen om deel te nemen aan de algemene vergadering. Op deze vergadering zullen allerlei beslissingen genomen worden in kader van de mede-eigendom. Enkele voorbeelden zijn beslissingen rond het tuinonderhoud, de aanstelling van een poetsfirma, renovatiewerken,… Elke eigenaar heeft stemrecht in deze vergadering. Het aantal stemmen dat een mede-eigenaar heeft is afhankelijk van zijn aandeel in de gemene delen.
De syndicus
Van zodra er sprake is van een mede-eigendom, is de aanwezigheid van een syndicus verplicht. Deze staat in voor het beheer en de vertegenwoordiging van de mede-eigendom en voert de genomen beslissingen van de algemene vergadering uit. Dit heeft met andere woorden enkel betrekking op de gemeenschappelijke delen van een gebouw zoals bijvoorbeeld de lift, de traphal, de gevel, het dak enzovoort. De syndicus staat ook in voor het technisch, het administratief en het financieel beheer.
– Technisch beheer: Alle onderhouds- en herstellingswerken worden door de syndicus aangestuurd, gecontroleerd en opgevolgd.
Denk hierbij aan het jaarlijks onderhoud van de brandveiligheidsmaatregelen en de lift.
– Administratief beheer: De syndicus bereidt de algemene vergadering voor, organiseert ze en voert alle genomen beslissingen uit.
Alle documenten worden zorgvuldig geklasseerd.
– Financieel beheer: De syndicus beheert de inkomsten en uitgaven van de vereniging van mede-eigenaars.
Dit houdt in dat alle facturen tijdig betaald worden, kostenverdeling wordt gemaakt, alsook een jaarrekening.
De rekeningcommissaris(sen) staat aan de zijde van de syndicus bij het uitvoeren van deze taak.
De syndicus kan een professionele syndicus zijn, maar ook een mede-eigenaar. Hij wordt steeds aangesteld door de algemene vergadering, op enkele uitzonderingen na.
De rekeningcommissaris
Op elke algemene vergadering wordt een rekeningcommissaris aangeduid. Zijn voornaamste taak is het controleren van de boekhouding van de VME en verslag uitbrengen op de algemene vergadering. Elke mede-eigenaar kan aangesteld worden als commissaris, behalve de syndicus. Er kan ook geopteerd worden om een gespecialiseerd bedrijf in te schakelen.
De raad van mede-eigendom
Een raad van mede-eigendom is verplicht in een gebouw dat beschikt over minstens 20 kavels (exclusief parkeerplaatsen, bergingen en dergelijke). De raad is een groep van mede-eigenaars, aangesteld door de algemene vergadering. Hun voornaamste taak is de syndicus bijstaan in het uitvoeren van zijn taak en toezicht houden op zijn beheer.
3. Wat is een aandeel of quotiteit?
Elke mede-eigenaar is voor een bepaald percentage eigenaar van de gemene delen, de grond en de constructie. Dit wordt uitgedrukt in aandelen of quotiteiten. Deze aandelen geeft de mede-eigenaar meer stemrecht in de algemene vergadering, maar anderzijds ook een hogere bijdrage in de gemeenschappelijke kosten. Hoeveel aandelen aan elke kavel worden toegekend is afhankelijk van:
– de ligging
– de netto-vloeroppervlakte
– de bestemming
Hoeveel aandelen er aan een kavel gekoppeld worden is terug te vinden in de aankoopakte en in de basisakte.
4. Het vermogen van de VME
De VME kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen die nodig zijn voor de verwezenlijking van haar doel, namelijk het behoud en het beheer. Het vermogen van de VME bestaat minstens uit een werkkapitaal en een reservekapitaal. Eventueel wordt er ook een waarborgfonds opgericht.
Werkkapitaal
Onder werkkapitaal wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemene delen en de beheerskosten.
Reservekapitaal
Onder reservekapitaal wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking.
In de volksmond wordt dit ook wel eens het spaarboekje van de residentie genoemd.
Het aanleggen van een reservekapitaal moet uiterlijk na vijf jaar na datum van de voorlopige oplevering worden aangelegd. De jaarlijkse bijdrage mag niet lager zijn vijf procent van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar. Echter kan de algemene vergadering beslissen met een meerderheid van vier vijfden van de stemmen om dit verplicht reservekapitaal niet aan te leggen.
Het opgebouwde reservepotje hangt vast aan de kavel en gaat bij een verkoop over naar de nieuwe eigenaar.
Waarborgfonds
Soms komen een aantal grote facturen, zoals bijvoorbeeld de brandverzekering, op hetzelfde moment. Door maandelijks 1/12de van het jaarbudget op te vragen kunnen er op dat moment onvoldoende middelen voorhanden zijn om de facturen tijdig te voldoen. Om te vermijden dat er doorheen het jaar en tekort aan kapitaal is, wordt er vaak een eenmalig budget opgevraagd dat deze piekmomenten kan opvangen.
In tegenstelling tot het reservekapitaal wordt het waarborgfonds wel uitgekeerd worden aan de verkopende eigenaar.